Wohnungsknappheit und das kollektive Schweigen der Projektentwickler

von Rainer Zitelmann
In Berlin-Kreuzberg hat ein Projektentwickler ein riesiges Plakat aufgehängt: „Hier verhindert Rot-Rot-Grün 623 Wohnungen, davon 182 geförderte Einheiten und 55 preisgedämpfte Wohneinheiten. Der Berliner Senat sieht zu.“ Dass sich ein Projektentwickler wehrt und die Bauverhinderungspolitik öffentlich kritisiert, ist eine Ausnahme, die deshalb viel Aufmerksamkeit gewinnt, erklärt Rainer Zitelmann.
Wenn es um die Ursachen der Wohnungsknappheit in den deutschen Metropolen geht, dann gibt es zwei Welten: Die der Wissenden und die der Ahnungslosen. Die Wissenden sind die Projektentwickler, die täglich die Behinderungen durch Politik und Behörden erleben. Die Unwissenden sind alle anderen: Politiker, Journalisten, die Bevölkerung – wobei die wenigen Ausnahmen die Regel bestätigen.
Dabei ist dieses Unwissen keineswegs deren Schuld und hat meist nicht einmal etwas mit ideologischen Scheuklappen zu tun. Der Grund ist vielmehr, dass sich kaum ein Projektentwickler traut, die täglichen Zumutungen durch Politik und Behörden zu thematisieren. Denn verständlicherweise befürchten sie zusätzliche bürokratische Schikanen, wenn sie Ross und Reiter nennen und die konkreten Fälle öffentlich machen würden. Christoph Gröner von der CG-Gruppe hat seinem Plakat Mut bewiesen und hoffentlich eine längst überfällige Diskussion angestoßen.
Ich höre Geschichten über die Bauverhinderung durch Politik und Beamte fast täglich, weil ich beruflich mit Projektentwicklern zu tun habe: Da sollen in einer großen deutschen Stadt über 1000 preiswerte Wohnungen entstehen, aber das Projekt stockt und es wird ein Baustopp verhängt, weil ein Beamter des Umweltamtes drei Hamster gefunden hat. In einer anderen Stadt sollen mehrere Hundert neue Wohnungen entstehen, davon ein Teil mit niedrigen Mieten, andere als Eigentumswohnungen. Das Projekt stockt, weil ein feuchter Keller unter Denkmalschutz gestellt wird. In einer der Städte mit dem größten Wohnungsmangel sollen ebenfalls Hunderte Wohnungen entstehen, aber das Projekt verzögert sich, weil die einzige Behördenmitarbeiterin, die die notwendige Bescheinigung zum Nachweis von Schulplätzen erbringen kann, seit sieben Monaten krank ist und keine Vertretung hat. Nachdem sie wieder gesund ist, werden einige Zauneidechsen entdeckt. Es gibt ein Gutachten über deren Zahl. Das Amt zweifelt die Ergebnisse an. Man trifft sich zum „Zauneidechsengipfel“ vor Ort: Beamte, Gutachter, Projektentwickler – insgesamt 15 Leute. Ergebnis: Ein weiteres Gutachten wird angefordert, das Monate dauert.
Einzelfälle? Nein. Leider ist das die Regel. Jeder Projektentwickler kennt diese Fälle. Es gibt sie in München, Hamburg, Frankfurt – und am schlimmsten ist es in Berlin. Da hat es die Bausenatorin der LINKEN fertiggebracht, in einem Jahr die Zahl der Baugenehmigungen um 18,6 Prozent zu reduzieren. Kein Wunder: Ihr Beraterstab besteht fast ausschließlich aus Vertretern linksextremer Gruppen, viele davon aus der Berliner Hausbesetzerszene. Investoren werden als Feinde gesehen, denen man möglichst viele Steine in den Weg legen sollte. Für sie ist der Kapitalismus die Ursache der Wohnungsnot, dabei würde gerade in diesem Bereich gelten: Kapitalismus ist nicht das Problem, sondern die Lösung.
Das Problem ist die staatliche Überregulierung. Die Projektentwickler haben sich leider schon an ewig lange und komplizierte Genehmigungsverfahren gewöhnt. Nicht selten vergeht vom Kauf eines Grundstückes bis zur Baufertigstellung ein ganzes Jahrzehnt. Zwei Jahre davon wird gebaut. Die restliche Zeit ist dem Planungsrecht und Diskussionen mit Politik und Behörden geschuldet. Und überall ist von Digitalisierung die Rede, nur nicht hier: Neulich wunderte sich ein Gast aus Holland, als er 97 prall gefüllte Aktenordner im Büro eines Düsseldorfer Projektentwicklers sah, die dieser bei den Behörden einreichen musste, alles einzeln unterschrieben. In Holland ginge das digital. Hier nicht.
Hinzu kommen immer neue und immer schärfere unsinnige Öko-Vorschriften, die das Bauen verteuert haben – ohne dass sie irgendeinen sinnvollen Beitrag zur Rettung des Planeten vor dem Klimagau gebracht hätten. Seit 2001 jagt eine EnEV (Energieeinsparverordnung) die nächste, jede neue Fassung macht das Bauen noch teurer. Nutznießer ist vor allem die Dämmstoffindustrie. Im Deutschen Ärzteblatt kann man nachlesen, dass die hermetische Abdichtung des Wohnbereichs zu einer deutlichen Zunahme des Schimmelpilzbefalls in den Wohnungen geführt hat. Asthma, Lungenentzündungen und andere gefährliche Krankheiten können die Folge sein. In einigen US-Bundesstaaten ist es wegen dieser gesundheitlichen Risiken bereits verboten, sein Haus mit Dämmplatten zu bekleben.
Zudem werden immer schärfere Auflagen für den Bau von Wohnungen gemacht, die zu Mieten angeboten werden müssen, die sich angesichts gestiegener Grundsrückstückspreise und Baukosten wirtschaftlich nicht rechnen. In allen Großstädten gibt es solche Zwangsauflagen, unter verschiedenen Namen. Der Deal: Du bekommst die Genehmigung zum Bau von Eigentumswohnungen nur dann, wenn du gleichzeitig ein Viertel, ein Drittel oder vielleicht auch die Hälfte Mietwohnungen baust, bei denen die Mieten so niedrig sind, dass sie die Baukosten nicht decken. Damit werden Projektentwickler zur Quersubventionierung gezwungen, die jedoch nur möglich wird durch den Bau von sehr teuren Eigentumswohnungen. Das mittlere Preissegment bleibt so auf der Strecke.
Wer aber ist in der Wahrnehmung der Politik, weiter Teile der Medien – und daher auch der Bevölkerung – schuld an steigenden Mieten und zunehmender Wohnungsknappheit? Raffgierige Immobilenhaie und Makler mit Dollarzeichen in den Augen! Dabei sind es gerade die Projektentwickler, die bauen wollen. Sie leben vom Bauen, nicht von der Verhinderung des Bauens.
Ich habe seit Jahren die Idee, ein „Schwarzbuch Wohnungsbauverhinderung“ herauszugeben, das – ähnlich wie das Schwarzbuch des Bundes der Steuerzahler – jedes Jahr die Fälle öffentlich macht, über die bisher kollektiv geschwiegen wird. Vielleicht mache ich einen Versuch, wenn sich genügend Projektentwickler bereit fänden, ihr Schweigen zu brechen.