“Private Ren­di­te­jäger ent­eignen” — oder wie eine Sozia­listin den Immo-Markt ruiniert

Der Tages­spiegel berichtet am 27. Sep­tember, dass die SPD-Bun­des­tags­ab­ge­ordnete Cansel Kiziltepe sich als eine Jeanne d’Arc der Woh­nungs­su­chenden pla­kativ hinter das Volks­be­gehren „Deutsche Wohnen ent­eignen“ stellt. Die „Deutsche Wohnen“ ist eine bör­sen­no­tierte Woh­nungs­ge­sell­schaft, ihr Geschäft ist das Bewirt­schaften und Ent­wi­ckeln des Wohn­im­mo­bi­li­en­be­standes ins­be­sondere in Groß­städten und Ballungsgebieten.
Frau Cansel Kiziltepe findet, das reicht nicht. Ihrer Meinung nach müssen alle, auch private Inves­toren  (die sie ganz unvor­ein­ge­nommen “private” Ren­di­te­jäger nennt) ent­eignet werden, die sich ihrer Meinung nach nicht genügend an die Sozi­al­bindung des Eigentums halten. Im Grund­gesetz Artikel 14 Abs. 2 steht: „Eigentum ver­pflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der All­ge­meinheit dienen.“ Ihrer Meinung nach ist eine Ent­eignung von Woh­nungen die Königs­option, wenn der starke Miet­preis­an­stieg anders nicht auf­ge­halten werden könne. Als tole­rablen Miet­preis­an­stieg sieht Frau Kiziltepe 2,5% und selbst­ver­ständlich soll die Moder­ni­sie­rungs­umlage kom­plett abge­schafft werden.
Das ist in dürren Worten die Inhalts­angabe dessen, was Frau Kiziltepe als poli­ti­sches Program zur Woh­nungsnot in den Städten und Bal­lungs­räumen ver­kündet, wenn­gleich der Tages­spie­gel­beitrag auch erst einmal nur von Berlin spricht. Natürlich sind die Grünen und Linken auch mit dabei.
Rein rechtlich ist diese Auf­fassung etwas sehr ver­ein­facht. Es gibt keine recht­liche Defi­nition, ab wann eine durch Inves­toren oder ein­fache Häus­le­bauer errichtete Immo­bilie nicht mehr der All­ge­meinheit dient, zumal der Eigen­tümer oder Investor der Immo­bilie ja selber ein Mit­glied der All­ge­meinheit ist. Im Falle dass eine Ver­wal­tungs­ge­sell­schaft einer beträcht­liche Zahl von Ange­stellten ein Aus­kommen beschert, ist auch deren Recht auf den Arbeits­platz zu beachten. Man müsste also in jedem Ein­zelfall das Für und Wider des Nutzens der All­ge­meinheit betrachten und auch, ob die Gesell­schaft, die ent­eignet werden soll, denn tat­sächlich unge­recht­fertigt hohe Gewinne zum Nachteil der Mieter erzielt.
Darüber hinaus kann ein Lan­des­gesetz, so wie sich Frau Kiziltepe das vor­stellt, nicht so einfach das im Grund­gesetz Art.14 ver­briefte Recht auf den Schutz des Eigentums aus­hebeln. Natürlich können Gesetze dem Recht des Eigen­tümers, sein Eigentum zu nutzen, Schranken auf­er­legen (wie zum Bei­spiel gesetz­liche Miet­preis­re­ge­lungen). Die Ent­eignung zum Wohle der All­ge­meinheit ist aber nur dann zulässig, wenn das Recht des Eigen­tümers an seinem Eigentum in einem ganz kon­kreten Fall mit dem Wohle der All­ge­meinheit kol­li­diert und es keine andere Lösung gibt. Zum Bei­spiel, wenn ein Land eine not­wendige Autobahn bauen muss, die die All­ge­meinheit dringend braucht, die aber nicht durch­führbar ist, weil ein paar wenige Grund­stücks­be­sitzer ihr Grund­stück nicht ver­kaufen wollen und damit das ganze Projekt zum Schaden der All­ge­meinheit zunichte machen würden.
Des Wei­teren ist die Defi­nition „unge­bremster Miet­preis­an­stieg“ zwar pole­misch sehr wirksam, jedoch eine sehr will­kür­liche. In der Rea­lität sieht es nämlich anders aus. Die Miet­preise werden gesetzlich bereits durch zwei Fak­toren wirksam gede­ckelt: Sie müssen sich im Rahmen der orts­üb­lichen Miete halten und die Miete darf innerhalb von drei Jahren nur um einen gewissen Pro­zentsatz steigen. Der Kor­ridor, in dem sich Miet­erhö­hungen bewegen, ist also bereits umfänglich regle­men­tiert. Auch bei Neu­ver­mie­tungen darf der neue Miet­preis maximal nur 10% höher sein als der ortsübliche.
Frau Bun­des­tags­ab­ge­ordnete Kiziltepe scheint auch nicht zu wissen, dass das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt diese Bindung an die orts­üb­lichen Miet­preise schon seit Jahr­zehnten ver­tritt. Natürlich ist es aber immer, wie im rich­tigen Leben: Ist eine stark nach­ge­fragte Sache Man­gelware, nützen alle gesetz­lichen Rege­lungen wenig, dann bestimmt unter der Hand eben der “Schwarz­marktwert” die Preise. Das kann kein Gesetz verhindern.
Keine Angaben machte Frau Kiziltepe im Übrigen dazu, wie sie das Problem lösen möchte, das, sollten ihre holz­schnitt­ar­tigen Vor­stel­lungen tat­sächlich umge­setzt werden, schlag­artig auf dem Woh­nungs- und Immo­bi­li­en­markt der Teufel los sein würde.
Die bösen Inves­toren würden sich dann sofort mit gespitztem Blei­stift an ihre Bücher setzen und prüfen, ob sich nach Wirk­sam­werden der neuen Vor­schriften der ganze Aufwand für sie über­haupt noch lohnt. Ein wahr­scheinlich nicht geringer Teil wird zu der Auf­fassung kommen, dass nein. Dar­aufhin fangen die Woh­nungs­ge­sell­schaften und Ver­mieter an, die Immo­bilien zu ver­kaufen, solange die noch einen guten Preis bringen. In solchen Situa­tionen ist es enorm wichtig, das recht unver­züglich zu tun, denn jeder Geschäftsmann weiß: Fängt der Verkauf an, kommt die ganze Preis­struktur ins Rutschen.
Zuerst müssen die­je­nigen ver­kaufen, die sonst ins Minus rut­schen, weil zum Bei­spiel die Abzahlung, Instand­haltung und Ver­waltung der auf Kredit gekauften Immo­bilien nicht mehr durch die Mieten gedeckt wären. Mehr Immos als sonst kommen plötzlich auf den Markt und müssen schnell ver­kauft werden. Das senkt die Immo­bi­li­en­preise im ersten Schritt. Dann kommt die zweite Reihe dahinter unter Beschuss, die jetzt, durch die gefal­lenen Preise, mit ihren Hypo­theken und Kre­diten unter Wasser geraten. Die Dar­le­hens­geber wollen Son­der­zah­lungen, damit der Kredit nicht höher liegt als der Wert der Immo­bilie. Das können viele sich nicht leisten, die nächste Gruppe muss zeitnah ver­kaufen. Und so setzt sich das fort.
Dazu kommt noch, dass die Gelder für Reno­vie­rungen knapp werden. Der Ver­mieter muss diese Mittel ja zuerst kom­plett inves­tieren, um den Wert der Immo­bilie zu erhalten oder zu erhöhen. Erst in den Fol­ge­jahren nimmt er sie durch Moder­ni­sie­rungs­um­lagen wieder ein. Diese sollen ja nach Vor­stellung von Frau Kiziltepe gestrichen werden. Damit streicht sie als Fol­ge­wirkung Reno­vie­rungen und Moder­ni­sie­rungen. Das führt nach und nach zur Ver­schlech­terung und Ver­lot­terung der Immo­bilien. Mängel treten auf und werden teil­weise nicht mehr oder nur zögerlich behoben. Die Mieter kürzen die Miet­preise oder ziehen aus und ein neues Kli­entel, dem das relativ gleich­gültig ist, zieht zu nied­ri­geren Mieten ein und wohnt das Haus weiter ab.
Gleich­zeitig wird man kaum noch Inves­toren finden, die das Risiko auf sich nehmen, neue Woh­nungen und Häuser zu bauen, was die Woh­nungsnot noch drän­gender macht. Die Miet­preise werden daher nach kurzer Zeit nicht mehr sinken, weil man als Mieter froh sein muss, über­haupt noch eine brauchbare Wohnung zu ergattern. Ein­ziger Unter­schied: Der Immo­bi­li­en­be­stand ist in wesentlich schlech­terem Zustand als vorher. Der Staat wird wieder bauen müssen und die gute, alte DDR-Platte feiert ihr Revival. Es lebe der Sozialismus.
Die Regierung wird reagieren müssen, was sie übli­cher­weise mit unge­eig­neten, aber öffent­lich­keits­wirk­samen Hopp­lahopp-Maß­nahmen zu tun pflegt. Dann werden aus den bösen, pri­vaten “Ren­di­te­jägern” plötzlich wieder hofierte Inves­toren, für die man “Anreize” schaffen muss und über Nacht günstige Son­der­regeln hart an der Grenze der Ille­ga­lität beschließt.
Einer der größte Eigen­tümer von Miet­woh­nungen in Deutschland ist übe­rigens “Black Rock”: Der größte Miet­woh­nungs-Konzern in Deutschland ist Vonovia. Ihm gehören 355.000 Woh­nungen in allen grö­ßeren Städten. Zusätzlich werden 65.000 Woh­nungen anderer Eigen­tümer ver­waltet. Black Rock ist dabei der größte Aktionär. Nun denn, viel Spaß mit denen, liebe Frau Kiziltepe!