Typisch Deutsch – lieber alle ärmer als einige etwas reicher

Vor die Wahl gestellt, selbst 80.000 Euro zu verdienen, während der Nachbar 100.000 Euro bekommt oder aber jeweils nur 60.000 Euro zu verdienen, dürften die meisten Deutschen sich für die zweite Option entscheiden. So zumindest das Ergebnis psychologischer Studien. Wir bevorzugen es, weniger zu bekommen oder ärmer zu sein, statt reicher, aber eben weniger reich als die Menschen, mit denen wir uns vergleichen.

Dabei überschätzen wir, wie ungleich es in Deutschland zugeht und sind deshalb besonders anfällig für die Forderungen nach mehr Umverteilung. Andere Studien wiederum zeigen, dass Bürger/-innen das Ausmaß der Umverteilung unterschätzen und gefragt nach dem wünschenswerten Grad der Umverteilung geringere Werte nennen, als wir sie schon haben.
Einkommen werden massiv umverteilt

Gefördert wird diese Wahrnehmung durch eine mediale und politische Dauerkampagne, die in der vermeintlichen Ungleichheit die größte Ungerechtigkeit sieht und nach immer mehr Umverteilung und einer endlich „gerechteren“, sprich höheren Besteuerung der Reichen ruft. Dabei funktioniert bei den Einkommen die Umverteilung schon sehr gut. So liegt der Gini-Koeffizient (Maßstab der Gleichverteilung, 0 = alles gleich; 1 = einer hat alles, alle anderen nichts) vor Umverteilung bei rund 0,5, nach Umverteilung bei 0,29 – und dies seit mehr als zehn Jahren stabil. Damit ist Deutschland eines der Länder mit der geringsten Ungleichheit bei den verfügbaren Einkommen. Nur Irland und Frankreich verteilen noch mehr um als wir.
Hinzu kommt, dass gerade der Niedriglohnbereich in den letzten Jahren überdurchschnittlich aufgeholt hat. Die Einkommen der unteren zehn Prozent sind zwar langsamer gewachsen als jene der oberen zehn Prozent, aber schneller als die Einkommen der Mittelschicht. Nach Umverteilung steht die Mittelschicht in Deutschland als die Dumme da.
Vermögensverteilung ist ungleicher
Anders sieht es bei der Vermögensverteilung aus. So zeigen Daten der OECD, dass Deutschland in dieser Hinsicht zu den Ländern mit mehr Ungleichheit gehört. Der Gini-Koeffizient liegt bei 0,8, verglichen mit einem Durchschnitt von 0,7 in der OECD.
Dieser Umstand wurde in der letzten Woche sogar vom Internationalen Währungsfonds (IWF) kritisiert. In seiner Länderstudie stellt er einen Zusammenhang zwischen der ungleichen Vermögensverteilung und den Exportüberschüssen her. Demnach würden die Eigentümer der Unternehmen überproportional von den Exporten profitieren und immer reicher werden und zugleich durch ihre hohe Sparquote dazu beitragen, dass wir weiterhin unsere Ersparnisse in das Ausland exportieren. Letzteres führt dann zu weiterhin hohen Exportüberschüssen, wie ich an dieser Stelle mehrfach erläutert habe.
Da dem IWF – wie auch Donald Trump und Emanuel Macron – die deutschen Exportüberschüsse schon lange ein Dorn im Auge sind, ist es nur konsequent, hier anzusetzen und über den Umweg der Vermögensverteilung in Deutschland die Exporte endlich klein zu bekommen. Konkret fordert der Fonds höhere Steuern auf Erbschaften und Vermögen in Deutschland. Dabei befindet sich die Erbschaftssteuer hierzulande schon deutlich über dem Niveau anderer Länder – ich erinnere zum Beispiel an Italien. Und das geringe Aufkommen aus der Erbschaftssteuer liegt nicht an den zu geringen Sätzen, sondern an den Ausnahmen, die gerade für Unternehmenserben gelten. Es ist durchaus möglich, auch die Unternehmen bei der Besteuerung mit einzubeziehen, zum Beispiel, indem man in jedem Jahr ein 33stel der Erbschaftssteuer veranlagt und so eine Spitzenbelastung im tatsächlichen Erbfall vermeidet. Realistischerweise wird die Politik davor aber zurückschrecken – aus Angst, Arbeitsplätze zu gefährden.

Immobilien im Fokus

Stattdessen liefert die IWF-Studie den Vorwand, die Einkommen (noch) höher zu belasten und vor allem bei der Besteuerung der Immobilien nachzulegen. Die „Süddeutsche Zeitung“ verwies bei der Besprechung des IWF-Berichts direkt auf die Tatsache, dass sich in den vergangenen Jahren der Wert des deutschen Immobilienvermögens um drei Billionen Euro erhöht habe, ohne allerdings mit einer Silbe die Ursache für diese Entwicklung zu erwähnen: die Geldpolitik der EZB, die alle Vermögenspreise nach oben treibt und indirekt – eben über steigende Grundstückspreise – auch eine der Ursachen für die steigenden Mieten hierzulande ist. Stattdessen zitiert sie einen Experten, der festhält, dass „die Besteuerung von Immobilienvermögen, das nicht weglaufen kann, eine gute Idee“ sei.

Passt zur Stimmung, wo man mit Mietendeckeln und Enteignungen den „Immobilienhaien“ an den Kragen will. In dieselbe Kategorie passen die Überlegungen, die Grundsteuer nicht mehr in den Nebenkosten auf den Mieter umzulegen, obwohl dieser der Nutzer der Dienstleistungen in der Gemeinde ist, in der er wohnt und nicht der Eigentümer, der unter Umständen an einem ganz anderen Ort ansässig ist.

Deutsche Immobilien waren ein schlechtes Investment
Ohnehin zeigt der mediale Wirbel um die Studie des IWF erneut, wie Medien gezielt jene Nachrichten verstärken, die in das gewünschte Bild passen. Ich kann mich nämlich nicht erinnern, dass es vor einem Jahr eine ähnliche Reaktion gegeben hätte, als der IWF in einer anderen Studie vorrechnete, wie schlecht deutsche Immobilieninvestoren absolut, aber besonders auch relativ zu anderen Ländern in der Vergangenheit abgeschnitten haben. Der (damalige) Wirtschaftsweise Peter Bofinger twitterte erfreut: „German house prices still undervalued.“
Im Kern rechnet der IWF folgendes vor:

Die Immobilienpreise sind in Deutschland seit 1995 langsamer gestiegen als die verfügbaren Einkommen. Die Relation Preis/verfügbares Einkommen ist um 20 Prozent gesunken, während sie in allen anderen Staaten, die der IWF analysiert hat, stabil blieb oder deutlich gestiegen ist. Spitzenreiter ist Schweden mit einem Anstieg von fast 120 Prozent. In Spanien (rund 30 Prozent) und Irland (rund 60 Prozent) sind die Zuwächse trotz des Platzens der Immobilienblase ebenfalls deutlich über dem Wert in Deutschland.
Italien und Deutschland sind die einzigen Länder, in denen die realen Immobilienpreise zwischen 1995 und 2016 nicht gestiegen sind. In Österreich und in der Schweiz stiegen sie um rund ein Prozent pro Jahr, in Spanien um zwei Prozent pro Jahr, in Frankreich um drei Prozent pro Jahr, in Irland um vier und in Schweden um fast sechs Prozent.
Mietendeckel – der IWF spricht von „rent controls“ – führen dazu, dass die Immobilienpreise steigen, was am stagnierenden bzw. rückläufigen Angebot liegt. Gut möglich also, dass der Versuch der Bundesregierung, Mietenanstiege zu verhindern, diese eigentlich beschleunigt. Ohnehin bewirken die Interventionen der Politik genau das Gegenteil von dem vorgeblich gewünschten, wie ich hier erläutert habe.
Die Immobilienpreise in Deutschland liegen um rund zehn Prozent unter dem eigentlich gerechtfertigten Werten.

Natürlich kann und muss man auch diese Studie des IWF kritisieren. So ist das Modell zur Bestimmung von Über- und Unterbewertung selbstreferenziell, weil es die Preise anderer Regionen als Maßstab ansetzt, obwohl es dort durchaus Anzeichen für bestehende Blasen gibt.

Ebenfalls bemerken muss man, dass der IWF-Länder und nicht einzelne Städte betrachtet. Schon seit Langem führt die Schweizer Großbank UBS beispielsweise München unter den Top-5-Städten weltweit mit dem höchsten Blasenrisiko. In Berlin sind die Preise in den letzten Jahren seit Beginn der Eurokrise und der Nullzinspolitik deutlich schneller als die verfügbaren Einkommen gestiegen. Doch auch hier gilt, dass über einen langen Zeithorizont (25 Jahre) die Renditen mit Immobilien nicht beeindruckend waren.

Trotz dieser Unzulänglichkeiten der IWF-Studie kommt man an der Feststellung nicht vorbei, dass die Investition in Immobilien in Deutschland kein überaus gutes Geschäft war und wir in den letzten Jahren mit den deutlichen Preiszuwächsen in einzelnen Regionen nur die vorangegangenen Jahre mit Null- oder Negativrendite korrigiert haben. Diese Korrektur verdanken die Immobilienbesitzer dabei vor allem der EZB, die eine immer stärkere Flucht in Sachwerte provoziert.

Vermieten bringt wenig

Bei den laufenden Erträgen sieht es für die Vermieter nach verschiedenen Studien ebenfalls nicht gut aus. Während die börsennotierten Unternehmen durchaus gute Renditen erwirtschaften, sieht es bei den normalen Vermietern anders aus. Letztere stehen aber für fast 80 Prozent des Marktes und erwirtschaften nach einer Studie des DIW Renditen von weniger als zwei Prozent im Jahr. Diese Erkenntnis hindert Politik und Medien jedoch nicht daran, immer mehr Lasten zu beschließen. Nicht nur wird es den Vermietern verwehrt, die Mieten angemessen zu erhöhen, es gibt zugleich Bestrebungen, mehr Kosten auf die Vermieter umzulegen.
Neben der bereits angesprochenen Grundsteuer dürfte demnächst die CO₂-Steuer die Vermieter mit voller Wucht treffen. Mieterbund-Präsident Lukas Siebenkotten sagte den Zeitungen der Funke-Mediengruppe, „Es kann nicht sein, dass die dadurch entstehenden Kosten im Bereich der Heizung auf die Mieter umgelegt werden.“ Mieter hätten „keinen Einfluss darauf, wie ihre Wohnung geheizt wird“, das entschieden die Vermieter, weshalb diese auch die zusätzlichen Kosten einer CO₂-Steuer im Heizungsbereich zahlen sollten.
Zur vollen Wahrheit gehört aber hinzu, dass die Miete immer den technischen Zustand der Wohnung widerspiegelt, wer also in einem Haus aus den 1960er-Jahren wohnt, zahlt heute schon nach Mietspiegel weniger Miete, auch weil die Wärmedämmung nicht einem Neubau entspricht. Wird nun verlangt, dass der Vermieter die CO₂-Umlage trägt oder auf eigene Rechnung ohne Umlage auf die Miete modernisiert, entspricht das einem erheblichen Eingriff in das Eigentumsrecht. Selbst der im allgemeinen mieterfreundlich urteilende Bundesgerichtshof hat kürzlich festgestellt, dass der Mieter keinen Anspruch auf den aktuellsten technischen Stand hat.
So bleiben wir arm

Trotz dieser ernüchternden Fakten zur Attraktivität von Immobilien in Deutschland als Kapitalanlage dürfte die Jagd auf Vermieter und Immobilieneigentümer in den kommenden Jahren weitergehen. Damit dürften Immobilien in Deutschland auch in kommenden Jahren in internationalen Vergleichsstudien einen der hinteren Plätze einnehmen und vor allem keinen Anreiz bieten, mehr zu bauen.
Welche Wirkung diese Belastung einer einzelnen Vermögensklasse haben kann, konnte man bereits in den 1920er-Jahren beobachten. Nach der Hyperinflation beschloss die Politik eine Sondersteuer auf Immobilienvermögen, die sogenannte Hauszinssteuer. Folge war ein spürbarer Rückgang der Immobilienpreise.

Heute ist eine ähnliche Folge zu erwarten: Mietendeckel, höhere Lasten für die Vermieter und eine Verpflichtung zur energetischen Sanierung ohne entsprechende Umlage auf die Mieter dürften die Preise für Immobilien deutlich drücken. Das passt zur Politik, die nach Aussage der wohnungspolitischen Sprecherin der Linken in Berlin eine „Doppelstrategie“ verfolgt: Erst Mieten deckeln und dann enteignen, denn „die Enteignung werde für den Steuerzahler viel günstiger, wenn die Werte zuvor sänken“. Kevin Kühnert und Robert Habeck, die sich ebenfalls für Enteignungen ausgesprochen haben, dürfte die Überlegungen freuen. Gerade für die Grünen muss es eine erhebliche Verlockung sein über eine einseitige Belastung der Vermieter und Zwangsmaßnahmen zur energetischen Erneuerung gleich zwei Fliegen mit einer Klappe zu schlagen: die Rettung des Weltklimas und die Reduktion der „Ungleichheit“.

Dass wir damit allerdings als Land nicht reicher, sondern noch ärmer werden, spielt dann keine Rolle. Nach Zahlen des französischen Reichtumsforschers Thomas Piketty, der mit umfangreichem Datenmaterial der Entwicklung von Volksvermögen über die Zeit nachgegangen ist, lag die Vermögensquote – also das Vermögen relativ zum Volkseinkommen im Jahre 2015:

in Spanien bei 659 Prozent (2014),
in Frankreich bei 591 Prozent,
in Italien bei 587 Prozent,
in den Niederlanden bei 530 Prozent (2014),
in Griechenland bei 499 Prozent,
in Deutschland bei 446 Prozent.

Die Deutschen besitzen also im Durchschnitt weniger Vermögen als Italiener, Franzosen und Spanier, die im Rahmen der europäischen „Solidarität“ eine größere Anstrengung von uns verlangen.

Nach der Entwertung des hiesigen Immobilienbesitzes werden wir, verglichen mit den anderen Ländern, noch ärmer sein. Aber wenigstens alle. Was dann alle zufriedener machen sollte, gegeben unseren Wunsch nach möglichst viel Gleichheit.
Einziges Problem dabei: Diejenigen, die ihr Glück nicht in einer möglichst gleichen Verteilung von Einkommen und Vermögen auf tieferem Niveau sehen, werden noch stärker als schon heute ihre Zukunft woanders sehen.

Dr. Daniel Stelter – www.think-beyondtheobvious.com