Wie eine höhere Eigentumsquote an Immobilien die Ungleichheit reduziert

Die Wohneigentumsquote in Deutschland ist so niedrig wie in keinem anderen Land der Eurozone. Eine neue Studie hat untersucht, wie sie sich erhöhen ließe.

„Die Wohneigentumsquote in Deutschland ist so niedrig wie in keinem anderen Land der Eurozone. Selbst innerhalb der OECD liegt Deutschland an vorletzter Stelle: Hierzulande sind nur 45 % der Haushalte Eigentümer ihrer Wohnstätte, der OECD-Durchschnitt liegt bei etwa 70 %.“ – Stelter: Das ist einer der wesentlichen Erklärungsfaktoren für das deutlich geringere Vermögen der Deutschen im Vergleich zu den Nachbarn. Denn, Immobilien fördern Sparen, profitieren von unserem Geldsystem mit steigendem Leverage und damit von steigenden Preisen. Sie sind die wesentliche Assetklasse, die in den letzten 30 Jahren zugelegt hat.
„Nach Daten der Europäischen Zentralbank lag das Nettovermögen des Median-Haushalts in Deutschland im Jahr 2014 bei etwa 61.000 Euro – nur die baltischen Republiken und die Slowakei haben in der Eurozone ein geringeres Vermögen. Selbst das durchschnittliche Haushaltsvermögen war mit 214.000 Euro niedriger als in zahlreichen anderen europäischen Staaten, darunter Frankreich, Italien und Spanien.“ – Stelter: So ist es. Trotzdem denken unsere Politiker, wir müssten für die anderen geradestehen. Wir sparen falsch.
„Zudem ist die Vermögensungleichheit in Deutschland ausgesprochen hoch: Der Gini-Koeffizient des Haushaltsnettovermögens nimmt den höchsten Wert innerhalb der Eurozone an. In einer kürzlich veröffentlichten Studie zeigen wir, dass in der Tat ein deutlicher, negativer Zusammenhang zwischen der Wohneigentumsquote und der Vermögensungleichheit besteht.“ – Stelter: Das muss man sich merken. Wir sind ärmer, weil wir weniger Immobilien haben und das Vermögen ungleicher verteilt ist. Nun will die Politik Vermögen mehr besteuern und senkt damit vielleicht die Ungleichheit, aber zum Preis noch geringerer Vermögen bei uns.

Wohneigentumsquote und Gini-Koeffizient der Haushaltsnettovermögen

Quelle: MAKRONOM

„(Die) Vermögensungleichheit (wird) durch zwei Faktoren zu etwa gleichen Teilen bestimmt: einerseits durch die Differenz der Durchschnittsvermögen der Wohneigentümer und Mieter, andererseits durch die Vermögensungleichheit innerhalb der Gruppe der Wohneigentümer.“ – Stelter: Es gibt also Mieter, Klein-Eigentümer und Groß-Eigentümer. Nicht wirklich überraschend.
„(Der) Vermögensunterschied zwischen Mietern und Eigentümern, ist in Deutschland besonders groß: Haushalte mit selbstgenutztem Wohneigentum verfügten im Jahr 2014 mit durchschnittlich 423.000 Euro über ein achtmal so großes Nettovermögen wie Mieterhaushalte (53.000 Euro). Der Immobilienboom der letzten Jahre dürfte diesen Unterschied eher noch vergrößert haben.“ – Stelter: Natürlich hat er das. Zugleich sind die Geldvermögenssparer von den tiefen Zinsen getroffen worden.
„Doch warum ist die Wohneigentumsquote in Deutschland so gering? Dieser Frage sind wir in einer weiteren Studie nachgegangen, in der wir die Rolle der Wohnungspolitik in Deutschland untersuchen. Dazu betrachten wir drei Politiken, die Mieter im Vergleich zu Wohneigentümern begünstigen: Erstens macht eine recht hohe Grunderwerbsteuer den Erwerb sowie den Weiterverkauf eines Eigenheims unattraktiv. Zweitens lassen sich die Kosten von Immobiliendarlehen für selbstgenutztes Wohneigentum nicht von der Steuer absetzen. Drittens ist der soziale Wohnungsbau so gestaltet, dass der Zugang rationiert wird und bei weitem nicht auf die einkommensschwächsten Gruppen beschränkt bleibt.“ – Stelter: Wir haben eine Politik, die Mieten systematisch bevorzugt und Eigentum hemmt. Das hat damit zu tun, dass die Politik das Bild des abhängigen Bürgers pflegt, denn diesem kann man mehr Gutes tun (bzw. so tun, als würde man es tun).
„Zur Beurteilung der quantitativen Politikwirkungen haben wir ein Gleichgewichtsmodell des Wohnungsmarktes in Deutschland entwickelt, (und vergleichen die) Werte (mit den) USA, also für ein Land mit einer deutlich höheren Wohneigentumsquote, sehr geringen Transaktionssteuern, steuerlicher Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen und ohne nennenswerten sozialen Wohnungsbau. Wie die folgenden Abbildungen zeigen, hat jede der drei Politikänderungen eine deutliche positive Wirkung auf die Wohneigentumsquote. In Kombination würden alle drei Anpassungen die Wohneigentumsquote von derzeit 45 % auf 58 % erhöhen und damit die Lücke zu den USA um etwa zwei Drittel schließen.“ – Stelter: Damit ist auch der entscheidende Faktor zum Bekämpfen der ungleichen Vermögensverteilung gefunden: Förderung des privaten Immobilieneigentums.

Auswirkungen der Wohnungspolitik der USA auf die Wohneigentumsquoten in Deutschland

Quelle: MAKRONOM

„Während aktuell die vermögendsten 30 % der Haushalte zum Großteil Eigentümer und die untersten 50 % fast alle Mieter sind, würde die Änderung der Wohnungspolitik unseren Berechnungen zufolge vor allem Haushalte in der Mitte der Vermögensverteilung zu Eigentümern machen. Zwar würden Haushalte ihre Finanzvermögen zugunsten von Immobilienbesitz reduzieren und sich stärker verschulden, insgesamt stiege jedoch das Nettovermögen der Haushalte um mehr als 11 % an.“ – Stelter: was eben auch mit dem Leverage-Effekt zu tun hat.
„Allerdings bleibt unklar, ob derartige Politikmaßnahmen tatsächlich das Wohlergehen der Haushalte befördern. (…) eine Senkung der Grunderwerbsteuer ist mit langfristigen Wohlfahrtsverlusten verbunden, die sich durch Umverteilungswirkungen erklären lassen: Höhere Mieten schaden ebenso wie höhere Einkommenssteuern ärmeren Haushalten, die auch nach der Reform nicht zu Eigentümern werden und somit nicht von der Senkung der Grunderwerbsteuer profitieren.“ – Stelter: Wenn wir aber insgesamt vermögender werden, wäre dies doch auf anderem Weg kompensierbar. Es zeigt übrigens sehr schön, dass die Kosten der Transfers zugunsten der ärmeren Schichten immer die Mittelschicht trägt. Denn die haben im Ist weniger Eigentum und damit weniger Vermögen.
„Hingegen erhöht sowohl die Abzugsfähigkeit der Hypothekenzinsen als auch die Abschaffung des sozialen Wohnungsbaus langfristig die Wohlfahrt sämtlicher Haushalte, selbst derjenigen mit niedrigen Einkommen. Noch größere Wohlfahrtsgewinne ließen sich erzielen, wenn der soziale Wohnungsbau als rationierte Objektförderung durch eine Subjektförderung, also direkte wohnkostenabhängige Transfers an einkommensschwache Haushalte, ersetzt werden würde.“ – Stelter: aber nur, wenn ausreichend gebaut wird. Wird bauen wie in Berlin verhindert, kann das nur zulasten der unteren Einkommensgruppen gehen.